APM ADMINISTRADORES | Preguntas de Interés para Comunidades de Vecinos
ADM Administradores - Adminitración de Fincas Elche - Alicante

 

APM ADMINISTRADORES | Preguntas de Interés para Comunidades de Vecinos

FUNCIONES DEL ADMINISTRADOR
Según artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, corresponde al administrador:

a) Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares. Dentro de esta competencia entra toda actividad destinada a velar por el debido cumplimiento y respeto del título constitutivo, de los estatutos, del reglamento de régimen interior, así como los acuerdos de la Junta de Propietarios. Igualmente tiene por finalidad garantizar un correcto funcionamiento de la Comunidad de Propietarios. A estos efectos, dentro del concepto de titulares debe incluirse no sólo a los propietarios, sino también a los ocupantes de los pisos o locales, por ejemplo, arrendatarios, usufructuarios, etc. El Administrador, para cumplir esta la función, deberá realizar visitas periódicas al inmueble, así como atender las comunicaciones que reciba de cualquier copropietario.

b) Preparar con la debida antelación y someter a la Junta general, el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos. El Administrador es la persona encargada de confeccionar los presupuestos de la Comunidad, que deben ser aprobados por la Junta de Propietarios ordinaria. El Administrador deberá observar la reglamentación específica que sobre la materia pueda establecerse el título constitutivo y/o en los estatutos. Aunque el artículo 20.b LPH no lo señale expresamente, hay que entender que el Administrador también es el encargado de elaborar las cuentas y el balance definitivo de ingresos y gastos, que debe ser objeto de aprobación por la Junta de Propietarios. Es recomendable que se envíe a todos los copropietarios, junto con la convocatoria para asistir a la Junta de Propietarios ordinaria, una copia de los presupuestos y del balance de ingresos y gastos del ejercicio anterior, a fin de que todos los propietarios puedan examinar detenidamente ambos documentos.

c) Atender a la conservación y mantenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios. El administrador se encarga de la conservación de las instalaciones y servicios comunes de la Comunidad de Propietarios, de la ejecución de los acuerdos de la Junta de Propietarios relativos a la conservación y entretenimiento del inmueble, así como de la realización de toda clase de reparaciones urgentes que no puedan dilatarse el tiempo. Dicha función puede ser desempeñada sin necesidad de autorización previa de la Junta de Propietarios. La LPH no especifica el medio que debe utilizar el Administrador para informar de las reparaciones y medidas urgentes que haya adoptado. Podrá informar personalmente o utilizando cualquier medio de comunicación (teléfono, carta, telegrama, email). Lo importante será que pueda probar que existió dicha comunicación.

d) Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes. Este es un claro exponente de las funciones ejecutivas encomendadas al Administrador. Se debe extender al resto de los acuerdos de la Junta de Propietarios que, no teniendo relación con materia de obras, no requieran la participación del Presidente de la Comunidad como representante legal de la misma. Para que el Administrador pueda ejecutar estos acuerdos, necesita disponer de los fondos de la Comunidad.

e) Actuar, en su caso, como secretario de la comunidad y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad.

f) Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta. Existen otros procedimientos que la ley obliga a cumplir en relación con las normas de seguridad (colocación de extintores, inspecciones de las conducciones de gas, etc.) que estarán también a cargo del administrador de la Comunidad.
OBLIGACIÓN DE CONTRIBUCIÓN A LOS GASTOS DE LA COMUNIDAD artículo 9.1.e LPH, gastos comunes
Son Gastos Generales o Comunes aquellos gastos sufragados con cargo a los presupuestos de la Comunidad, comprendiendo aquellos necesarios para el adecuado sostenimiento del inmueble y a afrontar las responsabilidades o cargas comunes, no susceptibles de individualización.

El Artículo 9.1.e LPH y Artículo 21 LPH, establecen como obligación de cada propietario contribuir a los gastos comunes/generales, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título constitutivo o a lo especialmente establecido, para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades, que no sean susceptibles de individualización.

Establece el Art. 9.2.LPH: “Para la aplicación de las reglas del apartado anterior se reputarán generales los gastos que no sean imputables a uno o a varios pisos o locales, sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes.”

Se trata de una obligación personal, cuyo deudor es únicamente quien sea propietario del piso/local al tiempo en que deba cumplirse o sea exigible su pago, conforme a lo acordado en la Junta de Propietarios, razón por la que tanto la Doctrina como la Jurisprudencia han entendido que se trata de una obligación Propter Rem, ya que se constituye en función de la titularidad del derecho de propiedad sobre la cosa.

Esta obligación de pago de gastos comunes deriva de la propia situación de la propiedad que se da en relación con los elementos comunes y con los servicios que se encuentran centralizados y se proporcionan a los distintos pisos y locales.

La exención a uno de los comuneros del pago de estos gastos comunes en su totalidad no es frecuente, pero pueda hacerse en virtud de la autonomía de la voluntad que la propia LPH otorga a la Junta. Hay que entender, no obstante, que por tratarse de un acto de disposición y no de administración, ha de hacerse por acuerdo unánime de la Junta. Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes normas:

La unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad. Pero hay que tener en cuenta además que si se produce la exención de gastos, total o parcial, a un comunero y además se modifica su cuota de participación en gastos, la fijación de esta nueva cuota, habrá de hacerse siguiendo los mismos criterios establecidos en el Artículo 5 LPH. STS de 29-V-2009 (EDJ 2009/112088), en recurso casacional, establece: (…) imperatividad genérica del artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal que obliga a las copropietarios a distribuir, según la cuota de participación que les corresponde, los gastos generales para el adecuado funcionamiento del inmueble, sus servicios y demás (…). No obstante el artículo 9.1.e permite que determinados gastos puedan tener consideración de individualizables, y que actúa como excepción a la regla general, ya que permite al propietario de un piso o local determinado a no abonar concretos gastos. Para que se produzca esta especie de privilegio contributivo, es preciso que en el Título Constitutivo aparezca la exclusión o, en su caso, en los Estatutos comunitarios y también cabe que se decida en Junta de Propietarios mediante acuerdo tomado por unanimidad, en razón a la concordancia del artículo 5 con el 16 de la Ley de Propiedad Horizontal. (…) prevalece el principio de autonomía contractual. (…) el mero hecho de no uso o utilización de determinados elementos comunes o que el local tenga acceso independizado, no exime del deber de abonar los gastos conforme a la cuota participativa”
¿Y SI EL ADMINISTRADOR SALIENTE SE NIEGA A ENTREGAR LA DOCUMENTACIÓN?
Lo ideal una vez adoptado el acuerdo de Cese del Administrador saliente, es conveniente que en la propia Junta donde se adopte este acuerdo, se le requiera para que en el plazo máximo de 24 horas entregue toda la documentación de la Comunidad a quien ejerza las funciones de presidente.

Es deseable que ese requerimiento se haga constar también en el propio acta.

En el caso de no atender este requerimiento, quien ejerza las funciones de Presidente remitirá un Burofax al administrador cesado reclamándole de nuevo la entrega en un nuevo plazo de 24 horas, apercibiéndole de que, en el caso contrario se ejercitarán las acciones legales oportunas.

En caso de negativa a esta nueva petición, habrá que estudiar con el Departamento Jurídico en cada caso concreto las acciones legales y jurídicas a emprender. Es imprescindible que sea cual fuere la fecha de entrega de la documentación, se prepare y firme por el Administrador cesado un listado de los documentos entregados. Así mismo la debe recabar el Presidente con apoyo del nuevo Administrador, por ser este primero el representante legal de la Comunidad.

PREGUNTAS Y RESPUESTAS. Ascensores

¿Cuál es el proceso para instalar un ascensor en una Comunidad de Propietarios que carezca de este servicio, pero que se quiere instalar?
La instalación del ascensor, atendiendo a la nueva normativa de la LPH., art. 17.1, requiere la aprobación por las 3/5 partes del total de los propietarios que representen a su vez las 3/5 partes de las cuotas de participación, por lo que en ningún caso se excluyen de este computo a las lonjas y los bajos.

Respecto al pago de este nuevo servicio y habiendo obtenido el quorum legalmente exigido, todos, sin excepción, están obligados, según establece el citado apartado 1 del art. 17, salvo que exista una exoneración concreta en el Título Constitutivo, que en este caso está claro que no se dará o bien que se acuerde en Junta, pero en principio, insistimos, los locales y los bajos también deben participar en el gasto.

Otra cosa, que seguramente se esté dando en algunas Comunidades, es que los bajos y locales tenga un porcentaje elevado, esto es, necesario para obtener el acuerdo, al que está claro se opondrán por suponer un gasto y no obtener beneficio alguno, por lo que la Junta, si realmente desea la instalación exonerará a los propietarios que no lo van a utilizar y de este modo se podrá obtener el acuerdo al votar a favor éstos últimos pero, repetimos, salvo que esto se decida en Junta, todos deberán abonar el importe que la nueva instalación suponga.
Los propietarios de los bajos y locales, ¿están obligados a pagar la instalación del ascensor?
En primer lugar, el acuerdo debe adoptarse por los 3/5 del total de propietarios, en número o cuotas, conforme el artículo 17, regla 1ª. , de la actual Ley de Propiedad Horizontal. Si esto se consigue, se trata de que la finca en conjunto obtiene una mejora, una valoración conjunta superior, por lo que también todos deben de participar, pues ésta es la norma general del artículo 9.1 e) de la Ley.

Otra cosa es que aquellos que no tienen posibilidad de uso, bajos o locales, puedan quedar luego exonerados de la conservación normal y mantenimiento, pero no de la instalación. Hay que distinguir entre ambos conceptos. Uno, aquellas obras extraordinarias o instalaciones que suponen que el inmueble tenga la misma o superior valoración, en la que todos se benefician en la proporción del coeficiente, aunque no usen el servicio.

Y otra, lo que es los normales gastos de mantenimiento, en los que pueden ser exonerados o incluso exigir que así se haga.
En mi Comunidad es necesario hacer unas modificaciones en el ascensor para cumplir la normativa vigente. Aprovechando la circunstancia algunos vecinos han propuesto realizar una serie de mejoras que incrementan considerablemente el preasupuesto inicial. Yo vivo en un primero y nunca uso el ascensor. Quisiera saber hasta que punto estoy obligado a pagar las modificaciones que se proponen en la comunidad. También me gustaria saber si al renunciar yo al uso del ascensor, ya que al hacer las modificaciones se puede poner una botonera con cerradura para restringir el uso, podría estar exento del pago del mantenimiento y o de las reparaciones.
Las modificaciones que tengan por objeto el cumplimiento o adecuación del ascensor a la normativa vigente, dada la finalidad de las mismas, constituye un gasto al que, cada propietario debe contribuir con su cuota de participación.

El hecho de que un propietario renuncie al uso del ascensor, en modo alguno le exonera de contribuir al pago que la adecuación del ascensor pueda comportar.
¿Se puede instalar el ascensor en una Comunidad en el caso de que para dicha instalación se necesiten realizar obras complementarias?
Efectivamente los artículos 12 y 17, regla 1ª., de la Ley de Propiedad Horizontal pueden chocar en determinados momentos, pues bien el segundo de los preceptos indicados permite instalar nuevo ascensor con los 3/5 de los coeficientes de la finca, el primero de las 3/5 partes de la Comunidad. No basta con que uno o varios propietarios digan otra cosa u opinen de distinta manera, el acuerdo de la Junta se impone y su única salida es la impugnación judicial.
Si el ascensor sirviera para suprimir barreras arquitectónicas, ¿qué acuerdo tendría que tomarse?
Si con la instalación del nuevo ascensor se pretende suprimir las barreras arquitectónicas que dificulten la movilidad de personas con minusvalía, o mayores de 70 años, bastará el acuerdo de la mayoría del total de propietarios que representen mayoría de cuotas, con la obligación de contribuir todos sin excepción, a tenor de lo preceptuado en el art. 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, tanto si han votado a favor o en contra. Instalación o sustitución de los ascensores

La instalación o sustitución de los ascensores es un caso típico de potencial conflictividad entre los vecinos de una comunidad.

Conflicto: Algunos propietarios pueden oponerse a pagar la parte del gasto que excede su cuota mensual de gastos ordinarios por estar en contra de la mencionada instalación (por ejemplo si se oponen los vecinos del bajo y primero).

Información: casos de instalación de ascensor nuevo o sustitución de uno viejo

Acuerdo y vinculación a vecinos. La instalación se llevará a cabo siempre y cuando estén de acuerdo la mayoría de los vecinos y se cuente con el consentimiento de los propietarios del bajo y del primero. La comunidad no les puede repercutir gastos que sobrepasen el importe de la mensualidad aunque no se les pueda privar del uso del nuevo servicio. Esta última interpretación de la Ley es controvertida, ya que se hace en función del artículo 11 de la LPH, que señala que si la cuota de instalación excede del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el vecino no conforme no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja.

Caso de vecinos con minusvalias. Si en el inmueble viven personas con minusvalías, basta con el acuerdo de las 3/5 partes de los propietarios. Todos los vecinos estarían obligados al abono de la instalación del ascensor..

Caso de sustitución o reparación. La sustitución o reparación de ascensores puede llevarse a cabo tomando el acuerdo por mayoría de los propietarios. Su coste se asume por todos los vecinos, utilicen o no el ascensor. Sin embargo, los propietarios no conformes no están obligados a pagar cuando la sustitución no sea necesaria para el funcionamiento del servicio.

Seguros. Si una comunidad de vecinos quiere contratar un seguro de responsabilidad civil que cubra la utilización de infraestructuras o equipamientos comunes tales como el ascensor /es, será suficiente con el acuerdo mayoritario de los vecinos.
¿Cómo actuar cuando hay pocos vecinos?
Los desacuerdos por el gasto que genera mantener el inmueble son la principal causa de polémica en las viviendas con pocos vecinos. Quienes piensen mudarse, o vivan en un inmueble con pocos vecinos deben tener en cuenta una serie de problemas de los que no podrán escapar y a los que, tarde o temprano, deberán enfrentarse, como los derivados de las inspecciones del edificio o la morosidad de algún vecino.

PREGUNTAS Y RESPUESTAS. Otras cuestiones sobre Comunidades de Vecinos

MANTENIMIENTOS Y REFORMAS:
Los problemas más habituales en los inmuebles con pocos vecinos surgen especialmente en el momento de pasar la Inspección Técnica de Edificios (ITE). Además, al ser pocos vecinos, normalmente, cada uno debe pagar más para cubrir los gastos, de ahí que lo eviten mientras pueden. La Ley de Propiedad Horizontal, que rige las comunidades de propietarios, establece que el presidente es el responsable de todo ello, si bien puede delegar en un administrador.
MOROSIDAD:
No hay plazos estipulados por ley, por lo que el margen que se le conceda depende de cada comunidad de propietarios. En cualquier caso, lo habitual es reclamar primero la deuda por escrito y a partir de tres recibos pendientes, el resto de los vecinos puede tomar acciones legales contra el moroso. La Ley establece con claridad cómo se deben repartir los gastos en la comunidad (la escritura de cada inmueble establece un coeficiente de participación por propietario según la superficie de su piso, la orientación de éste y su uso (local, vivienda, garaje)).
FILTRACIONES Y/O GOTERAS:
Un informe técnico deberá determinar el origen de la filtración. Según Ley de Propiedad Horizontal toda comunidad de propietarios debe tener al menos un 5% de fondo del presupuesto anual para posibles derramas -gastos, imprevistos por averías, etc. Para estas comunidades LDC cuenta con el plan de Contabilidad & Cobros.

La impugnación de un acuerdo en la Junta de Propietarios
En la mayoría de las ocasiones los acuerdos que se impugnan tienen que ver con la aprobación de obras que implican derramas o nuevos gastos. Según el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal destacan tres tipos de acuerdos:

El primer grupo lo constituyen los relativos a la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, los que impliquen establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería o conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general y la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de las barreras arquitectónicas.

Un segundo grupo es el relativo a la instalación de infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación, así como la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de la energía solar, o bien de las infraestructuras para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos.

Y un tercer grupo que es el relativo al resto de los acuerdos. La Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 18 regula cómo se debe formalizar la impugnación, en qué casos tiene cabida y cuál es el plazo. El citado artículo señala:

1º- Que los acuerdos de la Junta de propietarios serán impugnables ante los tribunales, de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos:

a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.

b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.

c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.

2º- Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios.

- El plazo de ejercicio de esta acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9.

- La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución, salvo que el juez así lo disponga con carácter cautelar a solicitud del demandante.
¿Cómo se calcula la cuota de participación en una comunidad de vecinos? Me gustaría saber cuál es la cuota de participación que corresponde a cada vecino en mi comunidad. De los datos de la Declaración de Obra Nueva he comprobado que el cálculo para la obtención del coeficiente de cada vivienda no es correcto, ya que viviendas con más superficie que la mía tienen menor coeficiente. ¿Qué puedo hacer para corregir esos coeficientes? ¿Quién los confecciona? ¿A quién puedo reclamar?
El articulo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal dice que en el título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar la venta de pisos, por acuerdo de todos los propietarios, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local, en relación con el total del inmueble, el emplazamiento interior o exterior, la situación y el uso que se presuma que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes. En este caso, están señalados en el título por el promotor-vendedor, propietario único del edificio en su día. Para corregir los coeficientes se puede proponer a la Junta que solicite a un técnico -arquitecto o aparejador- un informe sobre la oportunidad de corregirlos y, de ser así, puede proponer nuevos coeficientes adaptados a la realidad arquitectónica. Una vez dispongan de este informe, podrán votarlo en la siguiente Junta, aunque se requerirá el voto unánime de los propietarios para realizar el cambio. En caso de no obtenerlo, hay que consultar con un abogado la conveniencia de acudir a los Tribunales.
Pasos para crear una Comunidad
Para crear una comunidad de propietarios se precisa de un edificio dividido en pisos independientes que pertenezcan a distintas personas y que cuente con el título constitutivo de la propiedad horizontal.

A-) En primer lugar deben acudir al Registro de la Propiedad que corresponda a la finca y solicitar copia del título constitutivo de la propiedad horizontal.

B-) Adquirir un Libro de Actas y solicitar que lo sellen en el Registro de la Propiedad.

C-) Convocar una junta de propietarios y nombrar presidente y administrador (se recomienda contratar a un profesional) por un año, por elección o por sorteo. Ambos cargos pueden recaer en la misma persona si así lo acuerdan. También hay que definir cómo seguirán los turnos de estos cargos. En la junta también se debería aprobar una cuota para gastos ordinarios, una contribución para constituir un fondo de reserva, la autorización al presidente para abrir una cuenta bancaria de la comunidad y pasar la titularidad del suministro eléctrico a la comunidad de propietarios domiciliando el pago en la cuenta bancaria común.

D-) Además, necesitan solicitar en Hacienda el CIF de la comunidad. Para ello lo habitual es cumplimentar un impreso censal (se facilita en Hacienda) firmado por el presidente y llevar el Libro de Actas, copia de la primera pagina de éste, copia del Acta del nombramiento de presidente y copia del DNI del presidente.
Cuando un comunero quiere hacer obras
La conducta a seguir por el comunero que pretende la obra frente a la comunidad, es distinta según se trate de obras en elementos privativos o en elementos comunes.

A) Obras en elementos comunes (los necesarios para el adecuado uso y disfrute de los pisos y locales): precisará del previo acuerdo unánime de los comuneros en Junta, en su caso por mayoría, sin que baste aquella mera notificación al representante de la Comunidad.

Acuerdo que deberá ser adoptado por unanimidad “si la obra supone alteración en la estructura o fábrica del edificio o en las cosas comunes» y a «contrario sensu», por simple mayoría, si no se producen aquellos efectos.

B) Obras en los elementos privativos (los diferentes pisos o locales de un edificio o parte de ellos, que son susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquel o a la vía pública, suficientemente delimitados, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de toda clase):

basta comunicar la realización de las mismas al presidente de la Comunidad. Siendo necesario el acuerdo aprobatorio de la mayoría de los propietarios y de las cuotas de participación en el caso de que la obra realizada en el elemento privativo afecte a la seguridad de la finca, menoscabe la estructura general, cambie su configuración de su estado exterior o perjudique los derechos de otro propietario.

Dada la especial naturaleza de la propiedad horizontal por pisos, en que concurren un derecho de propiedad privada o separada sobre cada piso, y un condominio indivisible sobre los elementos comunes, el normal desenvolvimiento y necesaria armonía de la convivencia comporta, impone y exige, la necesidad de frenar toda iniciativa particular para toda clase de obras que puedan repercutir, no ya en elementos comunes, si no también en los individuales de cada propietario.
¿Cómo actuar ante la negativa de un administrador de entregar la documentación?
1.- Una vez adoptado el acuerdo de cesión del administrador, es conveniente que en la propia junta de propietarios en la que se tome ese acuerdo se le requiera al administrador cesado para que en el plazo de 24 horas entregue toda la documentación a quien ejerza las funciones de presidente de la comunidad. Es también deseable que ese requerimiento se haga constar expresamente en la propia acta de la junta de propietarios.

2.- En el caso de que el administrador cesado no atendiera ese requerimiento en el plazo de 24horas, es aconsejable que quien ejerza las funciones de presidente de la comunidad de propietarios remita un burofax al administrador cesado reclamándole de nuevo la entrega de la documentación, concediéndole para ello un nuevo plazo de 24 horas, y apercibiéndole de que, en el caso de no atender ese nuevo requerimiento, se ejercitarán contra él las acciones legales y judiciales oportunas.

3.- En el caso de que el administrador cesado no atendiera ese nuevo requerimiento realizado mediante burofax, habrá que estudiar, en cada caso concreto, las acciones judiciales que deberá entablar la comunidad frente al administrador cesado.

4.- Sea cual fuere el momento en el que el administrador cesado entregue la documentación de la comunidad al presidente, es conveniente se prepare y firme por al administrador cesado un listado en el que se describan cada uno de los documentos entregados. En definitiva, creemos que lo más conveniente es que sea el presidente de la comunidad de propietarios quien se encargue de realizar las gestiones necesarias para reclamar y recabar la documentación que obre en poder del administrador cesado, por ser él quien ostenta legalmente la representaciónde la propia comunidad de propietarios. Dpto. LDC Jurídico
Fachadas con Anuncios
Un anuncio publicitario colocado en la fachada de un edificio puede ser muy rentable para la Comunidad. Cada año las grandes marcas publicitarias dedican cientos de miles de euros para fomentar su presencia en los medios de comunicación y en espacios abiertos y urbanos. De hecho, las grandes compañías invierten cada vez más en nuevos formatos adicionales. Por ejemplo la superficie de una fachada cubierta por un anuncio.
DECLARAR A HACIENDA
La publicidad supone un aprovechamiento adicional de la finca y una fuente de ingresos extra para los vecinos que les permite reformar el ascensor, cubrir el mantenimiento de la finca o dejar de pagar el recibo de la escalera entre otras cosas. Los propietarios se benefician de unos ingresos que posteriormente deberán declarar a Hacienda. Una vez determinado el lugar idóneo para la colocación del soporte publicitario, la empresa interesada se encarga de negociar con el administrador de la finca. Éste debe convocar una junta de vecinos para su aprobación. En el caso de que el alquiler del espacio prive a los inquilinos del disfrute de una zona común del edificio, por ejemplo la azotea, será necesaria la unanimidad para aprobar la colocación del anuncio. En caso contrario será suficiente con el acuerdo de las tres quintas partes de los propietarios. La comunidad de vecinos es la encargada de legislar sobre la conveniencia de poner anuncios. Así y todo, los encargados de regular estas instalaciones son los municipios. El ayuntamiento solamente concederá la licencia tras comprobar que el soporte no altera la estética, ni las medidas de evacuación de la finca y que cumple todas las medidas de seguridad. No obstante estos edificios deberán pasar una revisión anual para verificar su buen estado. Aún así conviene exigir por parte de la comunidad un seguro contra terceros que cubra los daños que el soporte pudiera causar.
El recibo de la luz en las Comunidades de Vecinos
Para reducirlo es importante que sólo se tenga un suministro eléctrico en las zonas comunes. El ahorro de energía y, por tanto, en el recibo de la luz no sólo se circunscribe al que se hace puertas adentro. En el portal, garaje y otros elementos comunes de los edificios también se puede reducir el consumo de energía eléctrica. Se debe tener en cuenta que la cuota que se paga a la comunidad de propietarios se incrementa notablemente por el recibo de la luz. El primer paso que se debe dar para obtener una buena eficiencia energética en el edificio es consultar con un especialista. Un buen número de comunidades tienen contratada una potencia de luz eléctrica superior a la que realmente se necesita. En ese caso se debe modificar el contrato con la compañía eléctrica y adecuarlo a las necesidades reales. También es importante que sólo se tenga un suministro eléctrico. Por lo tanto, si hay más de uno en la comunidad, uno en el garaje y otro en la escalera por ejemplo, conviene unificarlo.
Comunidades de vecinos en números rojos
Los propietarios morosos y los gastos no contemplados en los presupuestos son las principales causas de un saldo negativo en una comunidad. Los saldos de una comunidad no deberían estar en saldo negativo, ya que la ley establece medidas preventivas para tener en cuenta los posibles gastos extraordinarios. Pero, en muchos casos, los vecinos descubren un día, normalmente antes de revisar las cuentas y determinar el dinero común con el que cuentan para iniciar un arreglo de fachada, tejado o escalera, que están “en números rojos”.

¿Cómo solucionarlo? Para evitar esta temida situación los propietarios deben acudir a las reuniones y asambleas vecinales con el fin de informarse sobre la labor de su junta y reclamar el libro de cuentas cuando lo estimen oportuno. Además, para defender sus derechos y fijar las obligaciones, las comunidades de propietarios cuentan con el respaldo de la Ley sobre Propiedad Horizontal, el Título constitutivo de la Comunidad, y los Estatutos y el Reglamento de Régimen Interno.
El cargo de Presidente de una Comunidad SIEMPRE HA DE SER DESEMPEÑADO POR UNO DE LOS PROPIETARIOS
Por lo general, existe cierto desconocimiento sobre el cargo de presidente de una comunidad de vecinos. Por este motivo, vamos a analizar algunos aspectos sobre el mismo:

- El cargo de presidente de la comunidad, en primer lugar, lo tiene que desempeñar un propietario de la propia comunidad, por lo que no es posible ser presidente por representación en ningún caso. Es un cargo personal e intransferible. Así lo establece la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).

- Si el presidente no asiste a la Junta, la presidirá el vicepresidente, en caso de que lo hubiera y asistiera. En caso contrario, la Junta elige en el momento quién presidirá la reunión de vecinos, pero siempre y obligatoriamente ha de ser un propietario. (Art. 13 de la LPH).

- Lo único que puede delegar el presidente es la realización de determinadas gestiones internas, pero no sus funciones de representación de la comunidad de vecinos.

- En segundo lugar surgen las dudas sobre la posibilidad de renunciar al cargo de presidente de la comunidad. En este aspecto el Art. 13 de la LPH regula el nombramiento y funciones de los distintos cargos de la comunidad. En el mismo se establece que el cargo es obligatorio, por lo tanto no se puede renunciar a él. Si bien es posible que los propios vecinos eximan a un propietario de la obligación de ostentar este cargo debido siempre a circunstancias especiales. En último término será el juez competente quien determine la posibilidad de la exoneración del cargo. (Art. 17.3 de la LPH).
Empleados de la Comunidad
A la hora de emplear a una persona en la Comunidad, hay que hacerlo contando con la ayuda de un profesional. Debemos estar atentos si en nuestra Comunidad de Vecinos existe la presencia de algún trabajador, sea de limpieza o mantenimiento, que no cumple con las normas de Seguridad Social, extranjería, prevención de Riesgos Laborales u otras, ya que podría acarrear a la Comunidad denuncias o multas innecesarias.
Administrador: votos a favor
Es casi siempre al final del ejercicio cuando los vecinos piensan en contratar una persona o empresa para gestionar su Comunidad o seguir como hasta ahora, gestionándola ellos mismos. No es siempre fácil encontrar un vecino que se quiera hacer cargo de las responsabilidades inherentes al cargo. Por eso la figura de un Administrador o Gestor externo puede ser una solución muy acertada, ya que por una cuota muy pequeña por vecino, se liberan éstos de unas responsabilidades y una gestión que requiere de mucho tiempo y dedicación, conceptos muy valorados en nuestros tiempos.
Instalación de aparatos de aire acondicionado
La instalación del aparato de aire acondicionado se considera como obra menor y no requiere de la unanimidad, salvo en determinados casos. La instalación de aparatos de aire acondicionado ha aumentando de manera importante en los últimos años debido tanto al aumento de las temperatura como a la capacidad económica de las personas y a la sociedad del bienestar en la que nos encontramos. Por ello surgen nuevas preguntas, ¿puedo poner aire acondicionado sin consentimiento de la comunidad, necesito su permiso…? El artículo 7 LPH ” El propietario de cada piso o local, podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad”. Por ello siempre la modificación de elementos comunes requiere la unanimidad. Pero la jurisprudencia ha flexibilizado este precepto y considera que basta el consentimiento de la comunidad por mayoría simple cuando se cumplan estos requisitos: 1.- El tamaño no sea desmedido. 2.- Que no afecte la colocación a la fachada principal del inmueble 3.- Que no cause daños específicos a la comunidad o algún vecino. La instalación del aparato de aire acondicionado se considera como obra menor y no requiere de la unanimidad, siempre que para la colocación no se encastren en los muros de la comunidad, no alteren la seguridad del edificio o modifiquen la configuración de la fachada principal. Cuando para la instalación se requiera la apertura de huecos en elementos comunes, se requerirá el acuerdo unánime de la Junta, ya que se modifica un elemento común, y no se consideraría como obra menor. Por otro lado se puede dar el consentimiento tácito otorgado por la Comunidad, al realizar esta instalación sin consultarlo a la Comunidad pero que por el paso del tiempo la misma ha consentido sin mostrar oposición alguna. No hay que olvidar que ha de consultarse la Ordenanza Municipal para la instalación de estos aparatos y cumplirla de lo contrario nos veremos en la obligación de retirarlos una vez colocados.
Dpto. Jurídico Seguro para comunidades de propietarios
Pese a que la legislación no obliga a las comunidades de propietarios a suscribir un seguro que cubra las incidencias o accidentes que puedan surgir, es conveniente contratarlo para asegurar de esta forma la tranquilidad de los propietarios. Cuando compramos una vivienda en un edificio adquirimos tanto derechos como obligaciones sobre la misma. Nos convertimos en copropietarios de las zonas comunes del inmueble, por lo que estamos en la obligación de velar por el correcto mantenimiento del edificio y de evitar el deterioro de la construcción. Como consecuencia de esto debemos hacer un uso responsable de las instalaciones cumpliendo las normas para la seguridad y mantenimiento de todos los servicios del propio edificio. A diario una comunidad de vecinos está expuesta a múltiples eventualidades y en caso de que alguien se sienta perjudicado por una de ellas está en el derecho de reclamarle las pertinentes indemnizaciones. Por consiguiente, de la responsabilidad civil en que incurra una comunidad de propietarios deben responder todos los vecinos por la parte que les corresponda en función de su cuota de participación. Otra opción por la que pueden decantarse los propietarios es contratar un seguro conjunto diseñado para toda la comunidad que cubra de manera global las responsabilidades, incidencias y accidentes que puedan surgir y afecten tanto al continente como al contenido del inmueble definido como zona común. Para suscribir un seguro de este tipo sería suficiente con el acuerdo mayoritario de los vecinos. Así la Ley de Propiedad Horizontal, en la que encuentran su regulación las comunidades de propietarios, alude a la figura del seguro siempre de forma voluntaria. En dicha ley se concreta que con cargo a la dotación del fondo de reserva puede ser suscrito un contrato de seguro o bien celebrar un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales. Esta mención en la ley es significativa de una tenencia creciente al reconocimiento de la eficacia preventiva y clima de seguridad propiciado por el seguro, ya que cuando la seguridad y tranquilidad de todos están garantizadas es más factible la convivencia. Cada comunidad es diferente y por ese motivo antes de contratar el seguro la entidad aseguradora debe estudiar el inmueble minuciosamente y diseñar el más adecuado a las necesidades del edificio y de sus vecinos. No obstante es conveniente que el edificio esté asegurado como mínimo contra el riesgo de incendio y daños a terceros. Estos seguros denominados multirriesgo garantizan la máxima protección en cualquier momento, ya que poseen un servicio de asistencia telefónica las 24 horas del día para aclarar dudas relacionadas con el seguro, además de un servicio permanente de reparación con profesionales cualificados. Aunque cada compañía de seguros puede ofrecer coberturas y prestaciones distintas, existen una serie de garantías básicas que suelen ser comunes a todas. Normalmente son la cobertura de daños materiales donde se incluye el incendio, la explosión, daños por agua, por humo, rotura de cristales, espejos, etc., los daños estéticos, la cobertura de robo, de responsabilidad civil, defensa jurídica y una serie de prestaciones especiales que comprende la inhabilitación del edificio, los gastos de extinción de un siniestro, salvamento y desescombro. Es importante conocer bien todas las coberturas del seguro para poder reclamar en caso de que tenga lugar un siniestro. Además, antes de contratar la póliza para su hogar es aconsejable empezar por revisar el seguro de la comunidad de propietarios, puesto que si éste es bastante completo únicamente sería necesario contratar una póliza individual que complete la cobertura e incluso puede que no necesite asegurar el continente. Ilegalidad de las obras realizadas en un local comercial para abrir un acceso a la calle alterando la configuración externa de la fachada como elemento común La sentencia de referencia viene a fijar posición jurisprudencial en relación a la consideración de las obras realizadas por el propietario de un local comercial para la apertura de accesos a la vía pública como obras que afectan a los elementos comunes y que requieren su aprobación por unanimidad por la junta de propietarios. La legislación vigente, por motivos de lógica operativa, no enumera detalladamente las distintas obras que el propietario de un local puede realizar en su propiedad, sino que ofrece unos criterios generales de cuya interpretación se extraerá que la realización de una determinada obra afecta exclusivamente al poder de disposición del propietario o, por el contrario, debe ser expuesta a la aprobación de la comunidad. Para analizar este supuesto es necesario traer a colación la normativa aplicable. El artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) reconoce el derecho del propietario de un local a modificar los elementos arquitectónicos de aquél cuando no menoscabe la seguridad del edificio, su estructura, configuración o estado exterior. Asimismo, el artículo 9 del mismo texto legal dispone la obligación de todo propietario de respetar los elementos comunes del edificio. Ahondando un poco más en dicha norma, el artículo 12 (en relación con el 17.1) establece que cualquier obra que suponga una alteración de las cosas comunes requiere la previa unanimidad de todos los propietarios. Finalmente, habremos de considerar también el artículo 396 del Código Civil que recoge entre los elementos comunes “los revestimientos exteriores de las terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores”. El tema fundamental del litigio consiste en determinar si el cerramiento de la fachada constituye elemento común dentro del régimen de Propiedad Horizontal al que se encuentra sometido el inmueble o si, por el contrario, la obra se realiza sobre un elemento privado y no se requiere para su realización autorización de la junta. La citada sentencia del Tribunal Supremo defiende que la apertura por parte del propietario de un local de un nuevo cerramiento en la fachada de su propiedad (y por ende, fachada del edificio) supone la realización de una obra que afecta a la fachada entendida como elemento común, puesto que, aunque dicha obra no comprometa la seguridad o estructura general del edificio, sí afecta a sus configuración y estado exterior. Es decir, aun cuando el cerramiento de la fachada no constituya muro de carga sí delimita el espacio del local que constituye el elemento privativo, y por su parte exterior, forma parte de la fachada del edificio que, en cuanto tal, es elemento común. No obstante, la Sala del Supremo no adoptó esta decisión por unanimidad, sino que la sentencia va acompañada de un voto particular (uno de los jueces discrepa con el contenido de la sentencia) en el que, en síntesis, se argumenta que la parte inferior de la fachada, cuando se designa a usos comerciales e industriales, no ofrece la misma rigidez arquitectónica que el resto del edificio dedicado por destino a viviendas; sólo podrá considerarse como elemento común aquello que sea susceptible de ser utilizado o disfrutado por el conjunto de copropietarios; en el caso de apariencia exterior de un local comercial ésta no afecta al común de los copropietarios en sus derechos, salvo que la obra a realizar para conseguir una determinada apariencia exterior afecte a la estructura del edificio, menoscabe o altere su seguridad, su configuración o estado externos (artículo 7 LPH).
OBRAS DE REHABILITACIÓN DE EDIFICACIONES – TIPO IMPOSITIVO REDUCIDO
El artículo 2 del Real Decreto‐ley 6/2010, de 9 de abril, de medidas para el impulso de la recuperación económica y el empleo, establece la aplicación del tipo impositivo reducido del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) para todo tipo de obras de renovación y reparación de la vivienda particular realizadas desde el 14 de abril de 2010 hasta el 31 de diciembre de 2012. Se amplía así mismo el concepto de rehabilitación, aplicándose el tipo reducido del 7 por ciento (8 por ciento desde 1 de julio de 2010) a las obras de rehabilitación de edificaciones destinadas principalmente a viviendas, incluidos los locales, anejos, garajes, instalaciones y servicios complementarios. Así pues, serán requisitos para acceder a este tipo de IVA reducido: 1) Que el destinatario sea persona física, no actúe como empresario o profesional y utilice la vivienda a que se refieren las obras para su uso particular. También se entenderán las ejecuciones de obra cuando su destinatario sea una comunidad de propietarios. 2) Que la construcción o rehabilitación de la vivienda a que se refieren las obras haya concluido al menos dos años antes del inicio de estas últimas. 3) Que la persona que realice las obras NO aporte materiales para su ejecución o, en el caso que los aporte, su coste no exceda del 33% (antes el 20%) de la base imponible de la operación. Para tener la consideración de rehabilitación, el coste de las obras debe exceder del 25 por ciento del precio de adquisición de la edificación (si se efectuó en los dos años anteriores al inicio de las obras de rehabilitación) o del valor del mercado, descontando en ambos casos el valor del suelo. Adicionalmente, más del 50 por ciento de las ejecuciones de obra comprendidas en el proyecto deben consistir en la reconstrucción del inmueble y en la realización de obras análogas o conexas a aquéllas. La nueva normativa define como obras análogas a las de rehabilitación: a. Las de adecuación estructural que proporcionen a la edificación condiciones de seguridad constructiva, garantizando su estabilidad y resistencia mecánica. b. Las de refuerzo o adecuación de la cimentación así como las que afecten o consistan en el tratamiento de pilares o forjados. c. Las de ampliación de la superficie construida, sobre y bajo rasante. d. Las de reconstrucción de fachadas y patios interiores. e. Las de instalación de elementos elevadores, incluidos los destinados a salvar barreras arquitectónicas para su uso por discapacitados. Por su parte, son obras conexas: a. Las obras de albañilería, fontanería y carpintería. b. Las destinadas a la mejora y adecuación de cerramientos, instalaciones eléctricas, agua y climatización y protección contra incendios. c. Las obras de rehabilitación energética. Se considerarán obras de rehabilitación energética las destinadas a la mejora del comportamiento energético de las edificaciones reduciendo su demanda energética, al aumento del rendimiento de los sistemas e instalaciones térmicas o a la incorporación de equipos que utilicen fuentes de energía renovables. Es importante destacar que el coste de las obras conexas debe ser inferior a la suma de las de reconstrucción más las análogas, y quedan excluidas de dicho concepto las de acabado, ornato o mantenimiento o pintura de una fachada.
Cada edificio, un mundo
Si bien la Ley de Propiedad Horizontal rige del mismo modo para todas las comunidades de vecinos, no todas ellas son iguales entre sí. De hecho, cada edificio es un mundo a escala, con necesidades y prioridades concretas que no tienen por qué coincidir exactamente con las de los demás. Esta diversidad explica tres cosas: que se redacten estatutos particulares, que exista la profesión de administrador de fincas y que, ante determinadas situaciones, sean más las dudas que las certezas. Los estatutos no son obligatorios, aunque sí convenientes. Se trata de un documento escrito que ajusta la normativa legal a las características específicas de la comunidad y que rige su funcionamiento interno. Para decirlo de un modo sencillo, en él se recogen las “reglas del juego”, el papel que desempeña cada copropietario y cómo se ha de proceder para beneficiar los intereses comunes. Lógicamente, hay comunidades de vecinos que jamás han redactado estatutos y no por ello funcionan peor. Sin embargo -y sobre todo en los edificios nuevos con numerosos propietarios-, la existencia de estos documentos suele ayudar a zanjar discusiones o aclarar diferencias. Un papel similar es el que desempeña el administrador de fincas; un profesional que, además de velar por el mantenimiento del inmueble, muchas veces actúa como “fuelle o mediador” entre los vecinos, asesorándoles sobre las leyes vigentes y solucionando, incluso, disputas. En este punto coinciden varios Administradores de LDC, quienes opinan que buena parte de su trabajo pasa por el arbitraje de conflictos, tanto de aquellos derivados de la convivencia como de los que se producen al no tener muy claro qué espacio es de uso privado y cuál es de uso común. El artículo 396 del Código Civil es muy minucioso acerca de este punto y, aun así, se contempla un margen de duda, especialmente cuando hay un desembolso de dinero por medio. Según el texto, los elementos comunes son todos los necesarios para el adecuado uso y disfrute de la propiedad: desde el suelo y las cimentaciones, hasta la azotea y los elementos estructurales (como los pilares, las vigas y los muros de carga). También son comunes las fachadas y los revestimientos exteriores de las terrazas, los balcones y las ventanas; el portal, las escaleras, los corredores, patios, pasos, muros, fosos.. La lista sigue e incluye a los ascensores, los depósitos y contadores, además de “otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fueran de uso privativo”. Esta frase es de vital importancia pues, aunque hay servicios que son privados -por ejemplo, el teléfono fijo-, todos los cables que estén por fuera de la vivienda o comercio son propiedad de la comunidad. De este modo, cualquier avería que se produzca (o cualquier renovación que se quiera hacer) tendrá que ser solventada por los fondos de la comunidad de propietarios. En esto cabe también, según el Código Civil, las conducciones y canalizaciones para el desagüe y el suministro de agua, gas y electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, “todas ellas hasta la entrada al espacio privativo”. A partir de allí, pasan a ser de uso y responsabilidad exclusivos del dueño de piso.
Márgenes de duda
El artículo 396, en principio, es muy claro y hasta se podría pensar que excesivamente detallista. Sin embargo, hay “dudas recurrentes” y un claro ejemplo de ellas es el tema del ascensor, protagonista de muchas discusiones. ¿Su mantenimiento corresponde a todos los vecinos o sólo a quienes lo usan? ¿Tienen que pagar por ese servicio quienes vivan en los bajos? ¿Y los dueños de locales? Más aún: ¿qué pasa cuando un edificio no tiene ascensor en origen y se quiere instalar uno? ¿También deben asumir ese coste todos los copropietarios? La respuesta es que sí. De arranque, la instalación de un ascensor debe decidirse en conjunto, por votación, y para que se lleve a cabo deben estar de acuerdo 3/5 partes de los propietarios. Si hay “quórum” para ello, los costes se asumirán entre todos, incluyendo a quienes vivan en los bajos o a los dueños de las locales, aunque ni siquiera tengan acceso al portal. Más de uno considerará que esta medida es injusta o se preguntará por qué. Y la razón es simple. La ley considera que la instalación de un ascensor supone una mejora y una valorización de la finca, algo de lo que sí se benefician todos. Otra cosa es que la junta de vecinos establezca, por ejemplo, que quienes no usen los elevadores queden eximidos de pagar por su mantenimiento. Algo similar ocurre con el portal y las escaleras: los gastos ocasionados por obras corresponden a todos los vecinos, aunque puede liberarse del pago por su limpieza y mantenimiento a los copropietarios que no tengan acceso al mismo. Los ascensores, además de un elemento de confort y revalorización, pueden ser considerados como un medio para suprimir barreras arquitectónicas. Y en este punto sí que influyen las características personales de los vecinos. Cuando en un portal hay propietarios con discapacidad o mayores de setenta años, la comunidad está obligada, por ley, “a realizar las obras de accesibilidad que sean necesarias para un uso adecuado a su discapacidad de los elementos comunes, o para la instalación de dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan su comunicación con el exterior, cuyo importe total no exceda de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes”. Quizá el monto no sea suficiente para instalar un ascensor, pero sí para construir una rampa de acceso. Por supuesto -y como con cualquier obra que se vaya a acometer en el espacio común del edificio-, esto deberá decidirse por votación en la junta de vecinos. No obstante, si no existiera acuerdo, el propietario interesado puede acogerse a la Ley (que ampara la eliminación de barreras arquitectónicas) y encargar su realización. En este supuesto, los gastos correrán por su cuenta. Los balcones y terrazas (en especial, las situadas en la última planta) también despiertan dudas. Su reparación corresponde a la comunidad de propietarios, pues son elementos comunes, aun cuando sea de uso exclusivo de un vecino. Así, si los desperfectos no están ocasionados por culpa o negligencia de quien utilice estas zonas, todos deberán hacer frente a sus gastos. De hecho, las terrazas de los pisos intermedios son parte de la estructura del inmueble. El exterior, la fachada y el techo deben conservarse de manera conjunta. Una comunidad desea cambiar el régimen de pago de las cuotas, pero los perjudicados lo impiden con su ausencia de las juntas. Hemos constituido hace unos días la comunidad de propietarios de nuestra finca. En la primera junta, cuando se llegó al apartado del reparto de las cuotas comunitarias, la presidenta nos comunicó que se adecuaban al coeficiente de participación de cada vecino registrado en las escrituras. Algunos propietarios hemos solicitado establecer otro criterio de reparto de las cuotas y, tras exponer nuestros motivos, todos los vecinos allí presentes se mostraron de acuerdo, excepto dos que no habían acudido y que, precisamente, son los que pagan la cuota más pequeña. ¿Puede hacerse algo al respecto? La Ley de Propiedad Horizontal establece la obligación de todos los propietarios de contribuir, de acuerdo a la cuota de participación, con los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades. Su artículo 17 impone la unanimidad para garantizar la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas que conforman la propiedad horizontal o los estatutos de la comunidad. De manera que si se parte de que el régimen legal de distribución de gastos se fija por coeficientes de participación, para que la Junta establezca otro régimen, por ejemplo a partes iguales, se requiere consenso unánime. Así que celebrada la segunda junta en la que por unanimidad, al menos de los asistentes, hayan manifestado su acuerdo al reparto de gastos a partes iguales, la presidenta y el administrador lo constatarían en el acta, aunque conste la ausencia de dos propietarios a quienes han de notificar el acta. Los propietarios ausentes disponen de un plazo de treinta días naturales desde que reciben el acta para comunicarle al secretario de la Junta o al presidente y administrador su discrepancia con el acuerdo, si fuera ese el caso. Transcurrido el plazo sin que se realice esta notificación, sus votos se computarán como votos favorables y el acuerdo de contribución a partes iguales será valido. Pero si notificaran su discrepancia en plazo, faltaría la necesaria unanimidad, cuestión que desde un punto de vista jurídico conviene ser aceptada porque en ausencia de unanimidad el acuerdo sería nulo y en vía judicial las posibilidades de prosperar sus propuestas son mínimas.
Impugnación de los acuerdos IV. Límites, cargas y ejecutividad
Límites a la facultad de impugnación de los acuerdos La facultad de impugnar los acuerdos adoptados en la Junta no está exentLímites a la facultad de impugnación de los acuerdos La facultad de impugnar los acuerdos adoptados en la Junta no está exenta de límites, resultando de aplicación determinados principios generales. En particular, el TS ha tenido la oportunidad de aplicar el principio de la buena fe en el ejercicio de los derechos y la interdicción del abuso de derecho, desestimando las pretensiones impugnatorias ante la falta de interés individual. También ha aplicado el TS para denegar la pretensión impugnatoria la prohibición de ir en contra de los propios actos; el STS Sala 1ª de 2 julio 2002 se ha pronunciado en el sentido de que “el principio general de Derecho que afirma la inadmisibilidad de venir contra los actos propios constituye un límite del derecho subjetivo o de una facultad, como consecuencia del principio de la buena fe y de la exigencia de observancia de una conducta coherente dentro del tráfico jurídico y siempre que concurran los requisitos o presupuestos que exige la doctrina para su aplicación“

Estos requisitos a los que hace referencia son:

- que los actos propios sean inequívocos, en el sentido de crear, definir, fijar, modificar, extinguir o esclarecer sin duda alguna una determinada situación jurídica afectante a su autor - que exista una incompatibilidad o contradicción según el sentido que de buena fe hubiera de atribuirse a la conducta precedente.

Carga de impugnar los acuerdos
La carga de impugnar los acuerdos la soporta el propietario disidente si no quiere verse vinculado por los mismos. Como excepción, tratándose de acuerdos que requieren la unanimidad, si el propietario ya ha mostrado su discrepancia, el TS entiende que no es precisa la impugnación. Como quiera que al votar en contra alguno de los comuneros el acuerdo unánime no llega a alcanzarse, el discrepante no tendrá la carga de impugnar un acuerdo que resulta inexistente y, por ello, no le será de aplicación el plazo de caducidad de la acción impugnatoria. Ejecutividad de los acuerdos Los acuerdos adoptados por la Junta de Propietarios son de obligado cumplimiento, y provisionalmente ejecutivos sin perjuicio de que puedan ser judicialmente impugnados cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos, y en los demás casos legalmente previstos en el Artículo 18 LPH. La ejecutividad del acuerdo se predica desde el cierre del acta con las firmas del Presidente o Secretario, cierre que a su vez puede producirse, bien en el momento de finalización de la reunión, bien dentro de diez días naturales siguientes, según artículo 19.3 LPH
Impugnación de los acuerdos III. Plazos y efectos.
Plazo para el ejercicio de la acción de impugnación De conformidad con el Artículo 18.3 LPH la acción para impugnar los acuerPlazo para el ejercicio de la acción de impugnación De conformidad con el Artículo 18.3 LPH la acción para impugnar los acuerdos caducará a los tres meses de su adopción por la Junta de Propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la LPH o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Este plazo comenzará a correr si el propietario estuvo presente, desde la adopción del acuerdo, si estuvo ausente, el cómputo del plazo surge a partir de la notificación. Que dicho plazo sea de caducidad implica:

- Que no cabe interrumpir el plazo por reclamaciones extrajudiciales dirigidas contra el Presidente u otros órganos de la Comunidad. - Que la caducidad pueda ser declarada de oficio. - Que transcurrido el plazo de caducidad para el ejercicio de la acción, el acuerdo quede plenamente convalidado, vinculando a todos los propietarios.

Efectos
Como ha señalado recientemente el STS Sala 1ª de 7 marzo 2002 son meramente anulables los acuerdos que entrañen infracción de algún precepto de la LPH o de los Estatutos. Sólo pueden considerarse radicalmente nulos, y por consiguiente insubsanables por el transcurso del tiempo, aquellos acuerdos que, por infringir una ley distinta de la LPH imperativa o prohibitiva que no tenga establecido un efecto distinto para el caso de contravención o por ser contrarios a la moral o el orden público o por implicar un fraude de ley -siempre, en este último supuesto, que la ley defraudada lleve consigo una sanción de nulidad-, han de ser conceptuados como nulos de pleno Derecho, conforme al Artículo 6.3 CC. Por otro lado, la sentencia estimatoria de la impugnación es constitutiva de la nulidad, y produce efecto de cosa juzgada respecto de todos los propietarios, aunque no hayan intervenido. Por el contrario, la sentencia desestimatoria no tiene eficacia constitutiva, ni produce cosa juzgada material salvo entre las partes que litigaron. El resto de los comuneros, si aún se hallan en plazo, pueden impugnar el acuerdo, aunque sea por la misma causa de pedir, pues la sentencia desestimatoria no es constitutiva de la validez del acuerdo, ni lo hace inmune a nuevas impugnaciones. La nulidad de un acuerdo no se extiende a los demás acuerdos tomados en la misma Junta, ni a los ulteriormente adoptados en otras Juntas.
Impugnación de los acuerdos II. Causas
De acuerdo con el Artículo 18 LPH son impugnables ante los tribunales, los siguientes acuerdos de la Junta: * Cuando sean conDe acuerdo con el Artículo 18 LPH son impugnables ante los tribunales, los siguientes acuerdos de la Junta:

* Cuando sean contrarios a la Ley o a los Estatutos de la Comunidad de Propietarios. Dentro de los actos contrarios a la LPH más frecuentes se encuentran:

- La inobservancia en la convocatoria de la Junta de las normas previstas en la LPH, falta de citación por escrito en el domicilio y con la antelación previstos legalmente, o sin que el acuerdo constara en el orden del día.Los no aprobados con la prescrita mayoría de personas y capitales.

- Los que lesionen derechos subjetivos que la Ley otorga a los partícipes, por ejemplo, el que decida que la participación en los gastos generales sea de manera distinta a la cuota de participación.

- Acuerdo comunitario sobre asuntos que no son de competencia de la Junta. El carácter puntual del acuerdo contrario a los Estatutos permite darlos por buenos cuando ha transcurrido el plazo del Artículo 18.3 LPH, pero sin permitir que con ello la Comunidad quiera consolidar una modificación de la regla estatutaria para el futuro, y sin que pueda oponerle al propietario la excepción de los actos propios cuando el próximo año impugne un acuerdo de distribución de gasto que vuelva a padecer del mismo defecto.

* Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia Comunidad en beneficio de uno o varios propietarios. Es difícil precisar cuándo hay que considerar que el acuerdo adoptado es gravemente lesivo para los intereses de la Comunidad, al ser un concepto jurídico indeterminado, siendo en último extremo el Juez quien habrá de pronunciarse vistas las alegaciones de los interesados y las pruebas practicadas. En cuanto al significado de que el acuerdo se adoptó en beneficio de uno o varios propietarios, parece que debe de tratarse del otorgamiento de un derecho o un privilegio en relación a los demás propietarios, como pudiera ser, por ejemplo, la cesión en exclusiva del uso de un rellano de la escalera, uso exclusivo de la terraza, en general si tuviera lugar la concesión de un uso privativo de elementos comunes a alguno o alguno de los propietarios.

* Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho. No resulta muy claro el criterio diferenciador de la causa de impugnación que se está analizando, ya que si el acuerdo es contrario a la ley la causa de impugnación debe regularse por el apartado a) del Artículo 18.1 LPH, y beneficiarse del plazo de caducidad más amplio de un año. Si el acuerdo es congruente con el interés social, o si los propietarios mayoritarios han buscado con él la satisfacción del interés social, la minoría no lo puede impugnar, siempre que la decisión de la mayoría permanezca dentro del círculo de competencias que se atribuye a la Junta como órgano supremo comunitario. Los intereses de algún propietario, lesionados por el acuerdo de la mayoría que ha definido y decidido cuál es el interés comunitario, carecen de protección. En estas ocasiones el daño causado, es siempre un daño que el propietario individual está obligado a soportar. Por otra parte, en el supuesto de la adopción por la mayoría de un acuerdo considerado abusivo para uno o varios propietarios, se iría en contra del Artículo.7.2 CC. En cada caso el juzgador deberá hacer un cuidadoso examen de las circunstancias concurrentes, para determinar si existe ese comportamiento abusivo en la adopción del acuerdo. El abuso de derecho que proscribe el Artículo 7.2 CC sólo concurre cuando lo que se hace lo es con la intención de dañar o utilizando el derecho de un modo anormal o plenamente contrario a la convivencia ordenada, lo que viene determinado por la circunstancia subjetiva de ausencia de finalidad seria y legítima y la objetiva de exceso en el ejercicio del derecho o en tal forma de que los escasos beneficios o utilidad que obtiene de su ejercicio son desproporcionados en relación a los daños que se impone al tercero. La LPH prescinde de calificar estos acuerdos, lo que significa su carácter de acuerdos anulables, en la medida en que su impugnación se encuentra sometida a un plazo de caducidad cuyo transcurso, sin que haya tenido lugar la oportuna impugnación, convalida el vicio o defecto.
Impugnación de los acuerdos I. Legitimación
El derecho a impugnar los acuerdos comunitarios es un derecho individual del propietario, indisociable de su condición de tal.El derecho a impugnar los acuerdos comunitarios es un derecho individual del propietario, indisociable de su condición de tal. Tradicionalmente ha sido considerado como un derecho individual ejercitable para satisfacer intereses individuales, y no supraindividuales o comunitarios, característica que ha sido en parte alterada por la Ley 8/1999 de 6 abril 1999, al reconocer como causa de impugnación que los acuerdos adoptados resulten gravemente lesivos para los intereses de la Comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.

El propietario tiene la carga de impugnar el acuerdo si no quiere verse afectado por él, no bastando con una notificación de su falta de conformidad. Legitimación activa No todos los propietarios se encuentran legitimados para la impugnación de los acuerdos, la LPH sólo la atribuye a aquellos que estando al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la Comunidad, o habiendo consignado judicialmente las mismas se encuentran en alguna de las situaciones previstas en el Artículo 18.2 LPH Podrán impugnar los acuerdos:

• Los que estando presente en la Junta hubieran salvado su voto. Respecto de la mención “salvar el voto”, la doctrina se encuentra dividida, si bien un sector importante de esta determina que sólo se encontrarán legitimados para impugnar los acuerdos, los propietarios que hubiesen votado en su contra, si esa circunstancia se hubiera reflejado claramente en el acta de la Junta, entendiendo que no se exige una manifestación expresa de voluntad tendente a la reserva del derecho de impugnación. La opinión más generalizada es que no basta para que se entienda salvado el voto la mera abstención. No obstante la SAP Cádiz de 22 mayo 2002 considera necesario hacer constar el voto en contra y la voluntad de ejercitar la acción de impugnación. En concordancia con esta línea argumental se manifiestan la SAP Córdoba de 23 junio 2000 y SAP Jaén de 24 abril 2002.

• Los que se hubieran encontrado indebidamente privados de su derecho al voto. Corresponde al propietario que considera que ha sido privado indebidamente de su derecho de voto, probar que antes del inicio de la Junta no concurrían las circunstancias legalmente previstas para su privación, esto es, que se encontraba al corriente de pago con la Comunidad, que había consignado la deuda o impugnado el acuerdo por el que se estableció ésta. Son supuestos de privación indebida del derecho:

- Cuando existe un error que induce a considerar moroso una persona que se encontraba al corriente de sus obligaciones. - Cuando se considera que la propiedad no se encuentra debidamente representada.

- Cuando se deniega el voto al asistente por considerar que le falta su condición de propietario por no presentar escritura pública, o requerir su inscripción en el Registro de la Propiedad. Aunque la sentencia estime la existencia de la privación ilegal del derecho al voto, no supondrá la declaración automática de la nulidad del acuerdo tomado sin tal voto, esto sólo tendrá lugar si el voto omitido hubiera sido decisivo para determinar el resultado de la votación.

• Los propietarios ausentes por cualquier causa, siempre que no se hubieran encontrado debidamente representados. Corresponde a la Comunidad probar que el propietario estuvo presente en el desarrollo de la Junta, por lo que resulta muy adecuado confeccionar al comienzo de la reunión una lista de asistentes.

De esta manera se facilita además de la comprobación de la concurrencia del quorum de constitución de la Junta y adopción de acuerdos exigidos por la Ley, evitar posibles problemas probatorios con posterioridad a la hora de acreditar la falta de legitimación para la impugnación de los acuerdos. Cabe cuestionarse si serían susceptibles de impugnación los acuerdos adoptados, si existiera un arrepentimiento por parte del impugnante que hubiera votado a su favor o no se hubiera opuesto. Como la LPH sólo otorga legitimación a los ausentes y disidentes que hubieran salvo su voto en la Junta, sólo excepcionalmente cabría admitir esa posibilidad si a juicio del juzgador concurrieran circunstancias que así lo aconsejaran. Si la titularidad de alguno de los pisos o locales perteneciera a varios, y ninguno de los comuneros asistiese a la Junta, cualquiera de los comuneros podrá impugnar el acuerdo, si la Comunidad hubiese asistido representada y el representante votase a favor del acuerdo, los otros comuneros no podrán ser considerados disidentes a efectos de impugnación del acuerdo, pero si el representante votó en contra del acuerdo, cualquiera de ellos podrá instar su impugnación. Sujetos carentes de legitimación para impugnar los acuerdos adoptados por la Junta Como la legitimación para impugnar el acuerdo corresponde a los propietarios de los distintos pisos y locales, los no propietarios carecerán de ella, aunque sean usuarios o poseedores de alguno de los elementos privativos existentes en la finca. Como bien es sabido rige en nuestro derecho la doctrina del título y el modo, por lo que solo se considerará propietario y por tanto legitimado para impugnar, a aquel que además del contrato de compraventa cuente con la toma de posesión del inmueble ya sea real o mediante escritura pública (traditio simbólica).

Tratándose de un arrendatario no existe una Jurisprudencia unánime, ya que si bien su legitimación fue rechazada por el TS en alguna ocasión, anteriormente se le había considerado legitimado para impugnar un acuerdo de una Junta de Propietarios que le afectaba directamente al prohibirse en el local arrendado el ejercicio de la actividad que venía ejerciendo en él. Más recientemente se estima acertada la tesis de admitir la legitimación activa del arrendatario, considerando que el concepto de legitimación vinculado al derecho subjetivo exclusivamente no puede sostenerse en el ordenamiento, máxime tras la publicación de la Constitución que, en su Artículo 24 CE, se refiere a la tutela judicial efectiva de los derechos e intereses legítimos. Respecto del usufructuario en principio debe negarse su legitimación para la impugnación del acuerdo, no obstante, a juicio de algún autor, en el caso del no contractual, el nudo propietario no está obligado a procurar al usufructuario la posesión pacífica de la cosa, pues la posesión la obtiene y la disfruta directamente el usufructuario, sin mediación del dueño. En este caso, el usufructuario tiene derecho a impugnar directamente el acuerdo que restringe, limita o grava el uso de las cosas comunes, pues en estas condiciones el usufructuario no tiene acción contra el nudo propietario para reclamar por la falta o merma del uso. El adquirente de la propiedad del piso o local, en un momento posterior a la adopción del acuerdo, tampoco está legitimado, porque no es ni disidente ni ausente ni ha sido indebidamente privado de voto, únicos legitimados por el Artículo 18.2 LPH. En estos casos, se entiende que el comprador adquiere con la carga oculta del acuerdo, y el vendedor estará sujeto a la correspondiente acción de saneamiento. Ni tampoco parece que se encuentre legitimado el disidente o ausente que enajenó antes de la interposición de la acción de impugnación, salvo que se tratara de un enajenante que está sujeto a saneamiento frente a su comprador, pues en este caso su necesidad de protección proviene de la posible responsabilidad en la que incurre frente a su comprador.
Legitimación pasiva
No dice la LPH contra quien ha de dirigirse la demanda, pero cabe considerar que en todo caso la acción deberá dirigirse contrNo dice la LPH contra quien ha de dirigirse la demanda, pero cabe considerar que en todo caso la acción deberá dirigirse contra la Comunidad en la persona de su legítimo representante: el Presidente, con independencia del sentido de su voto. La Sentencia que se dicte frente a él produce efectos de cosa juzgada a favor y en contra del resto de los copropietarios, salvo que la nulidad del acuerdo impugnado hubiera de producir exclusivamente efectos en la esfera individual o privativa de alguno de los propietarios, en cuyo caso para que éste también deberá ser demandado. No obstante el resto de los propietarios podrán acudir al proceso voluntariamente, para defender la validez del acuerdo, en calidad de intervención adhesiva, sin por ello se constituyan como partes.

En el caso de que fuera el Presidente quien habiendo votado en contra del acuerdo decidiera impugnarlo, existen diferentes posiciones doctrinales:

- Salvo que en los estatutos se haya previsto para estos casos la figura de un vicepresidente, deberán aparecer como demandados el resto de los propietarios, ya votaran a favor, ya en contra del acuerdo, salvo que en la misma Junta de Propietarios se hubiera votado el nombramiento “ad hoc” de un nuevo representante. - Debe demandarse, en litisconsorcio pasivo necesario, a los que votaron a favor del acuerdo. Lo lógico es que el Presidente, ante el acuerdo comunitario contrario a la Ley o a los Estatutos comience dimitiendo o siendo removido de su cargo.
¿El arrendador puede disfrutar de los elementos comunes?
En estas fechas se plantea a menudo la cuestión de los propietarios de inmuebles que arriendan a tercero los mismos y los dereEn estas fechas se plantea a menudo la cuestión de los propietarios de inmuebles que arriendan a tercero los mismos y los derechos que respecto al uso y disfrute de los elementos comunes les quedan en la comunidad a los propietarios.

Es decir, que si pueden los arrendatarios y arrendadores de un inmueble disfrutar por igual y al mismo tiempo de los elementos comunes de la comunidad o si por el hecho de arrendarlo el propietario pierde el derecho de uso de los elementos comunes aun cuando estuviere pagando los gastos de comunidad según se pactó en contrato y es práctica habitual. Nos ponemos, entre muchos supuestos, en el caso de que existieran, por ejemplo, elementos comunes que se disfrutan previa reserva (pistas de tenis, pádel, club social, etc.) y que el propietario y el arrendatario quisieran disfrutar de este elemento común.

La doctrina y jurisprudencia mayoritaria entienden que existe una afección entre uso del elemento común y uso de elemento privativo, de modo que quien tiene este último tiene el primero en la medida en que ese elemento o ese servicio le esté destinado o afecto.

Así pues, durante la duración de ese contrato el arrendatario tiene no solo el derecho de uso o disfrute del elemento privativo sino de todos sus elementos accesorios (STS 25 de junio de 1985 y de 7 de marzo de 1987) a fin de que se pueda destinar la cosa arrendada al uso pactado (STS 30 de mayo de 1994) y de tal uso queda privado el propietario quien entre sus obligaciones tiene la de mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa por todo el tiempo del contrato.

El artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal resulta muy revelador, cuando enuncia que “cada propietario puede libremente disponer de su derecho, sin poder separar los elementos que lo integran y sin que la transmisión del disfrute afecte a las obligaciones derivadas de este régimen de propiedad”.

A pesar de esta norma general, habrá que estar en su defecto a las condiciones reflejadas en el contrato de arrendamiento sobre el particular al amparo del art. 1255 CC, sobre todo de cara a los elementos comunes que no sean indispensables para el uso de la cosa arrendada, tales como por ejemplo las zonas de ocio. Lo que no puede hacerse en virtud de la libertad de pactos, es que tanto arrendador como arrendatario acuerden ese disfrute porque esa cláusula afectaría a la comunidad como tal o al resto de sus miembros, ya que obviamente limitaría las posibilidades de uso de los otros comuneros.

Por ello, mientras el piso o local permanezcan arrendados, salvo que los estatutos permitiesen lo contrario o en el contrato arrendaticio se estipulase que el arrendatario no podría hacer uso de las instalaciones comunitarias, el propietario del piso o local, no podrá ejercitar tal uso pues el mismo, en principio, tiene la finalidad de servir a los ocupantes de la vivienda.
FONDO DE RESERVA
El art. 9.1,f) de la LPH dice que es obligación de cada propietario “Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participEl art. 9.1,f) de la LPH dice que es obligación de cada propietario “Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender a las obras de conservación y reparación de la finca.”.

 Así se estipula un fondo económico propiedad de la comunidad cuyo destino es ser reservado para obras de conservación y reparación de la finca, y la contratación de seguro, y que deberá ser constituido en el momento de aprobación del presupuesto ordinario del ejercicio económico de la Comunidad.

En lo referente a la cuantía del mismo, asciende como mínimo a un 5% del total del último presupuesto ordinario de gastos. Dicha cuantía será abonada al inicio del ejercicio por los propietarios según su cuota de participación en los gastos comunes del edificio. Las aportaciones al fondo de reserva tienen carácter de definitivas e irreversibles, por lo que no se devolverán en ningún caso. Las nuevas comunidades de propietarios constituirán el fondo de reserva al aprobar su primer presupuesto ordinario, y estará dotado en este primero ejercicio, según Disposición Adicional de la LPH, con una cantidad no inferior al 2,5% de dicho presupuesto, regularizándose dicha cantidad en el siguiente ejercicio hasta alcanzar el mínimo legal del 5%.

Las cantidades que se detraigan del Fondo de Reserva durante el ejercicio presupuestario se computarán como parte integrante del Fondo a los efectos de calcular su cuantía mínima durante el ejercicio. Dichas cantidades detraídas deberán ser cubiertas con aportaciones de los propietarios que se efectúen al inicio del ejercicio siguiente. En cuanto a las obras a las que se refiere, entrarían dentro de este concepto tanto las obras ordinarias de mantenimiento, como pueden ser la contratación de mantenimiento de antenas, limpieza y desatascos de tuberías, así como a las extraordinarias que puedan surgir, como sustitución de tuberías, luz, agua, gas, reparaciones de tejados, fachas y portales.

Así mismo, la Comunidad de Propietarios podrá suscribir, con cargo al Fondo de Reserva, un seguro de daños causados en la finca. A fin de mantener el destino de este fondo de reserva, e impedir que se consuma en la cuenta bancaria de la Comunidad debido a otros gastos, es recomendable ingresar el importe de dicho fondo en una cuenta bancaria separada de los gastos ordinarios de la Comunidad. Debido a las características de este fondo de reserva, si por cualquier acuerdo de la Junta no se respetara la finalidad del mismo, se podrá impugnar dicho acuerdo ante los tribunales a través de la previsión del art. 18 de la LPH.
Grabación de la junta
El sistema de grabación es muy positivo por cuanto permite tener constancia grabada de lo que ocurrió en el desarrollo de una junta El sistema de grabación es muy positivo por cuanto permite tener constancia grabada de lo que ocurrió en el desarrollo de una junta de propietarios, tanto para los comuneros como para la junta rectora y la administración de fincas. De esta manera existe una prueba visual y/o auditiva de lo que ocurrió en la junta.

Si se desea grabar el contenido de la junta de propietarios, deberá incluirse este extremo en un punto del orden del día y aprobar por mayoría simple que se pueda realizar la grabación de las juntas. En caso de alcanzarse el acuerdo por mayoría simple, se procederá a recordar, a todos los comuneros en la convocatoria y antes del inicio de cada Junta que “como es práctica habitual, en virtud del correspondiente acuerdo alcanzado en la junta del día…, se procederá a la práctica de la grabación del desarrollo de la junta de propietarios, quedando el contenido del CD en el depósito y custodia del administrador de fincas y sin que se puedan expedir copias del mismo, a excepción del uso en los procedimientos judiciales previo requerimiento de la autoridad judicial o para cuando la comunidad de propietarios tenga que hacer uso de la misma cuando se cuestione el desarrollo de una junta de propietarios en virtud del ejercicio de una acción de impugnación por un comunero contra uno o varios acuerdos alcanzados.

El administrador de fincas será el encargado de la custodia y depósito del CD en donde consta la grabación de la junta, y en ningún caso podrán expedirse copias del CD para los comuneros. El objeto de la grabación y su uso están destinados exclusivamente para la acreditación de lo que ocurrió en el desarrollo de la junta, bien para que el administrador resuelva alguna duda que pueda plantearse a la hora de redactar el acta, bien para utilizarlo como prueba en un procedimiento judicial. Si un comunero desea impugnar el contenido de unos acuerdos de la junta e interesa que se le expidan copias del CD para aportarlo como prueba, no hará falta este extremo, sino que el comunero podrá hacer constar en su demanda que se designe el archivo del administrador de fincas en donde consta el CD que queda depositado en la comunidad (o despacho del administrador de fincas como custodio de la documentación de aquella), a fin de que este aporte al juicio el CD una vez sea requerido para ello por el juez como medio de prueba.

Por ello, bajo ningún concepto y en ninguna condición se expedirán copias de este contenido, que, en su caso, queda bajo la cobertura de la necesaria protección de datos. Si se aprueba por mayoría simple que se puedan grabar las juntas de propietarios, los disidentes no podrán oponerse a que así se haga, ya que no quedan afectados derechos particulares. Así mismo, si la comunidad desea grabar las juntas de propietarios, no podrá un comunero utilizar un sistema particular de grabación complementario al que utilice la propia junta de propietarios.
PROTECCIÓN DE DATOS EN LAS COMUNIDADES
Establece el artículo 2. 1 de la Ley de Orgánica de Protección de Datos: La presente Ley Orgánica será de aplicación a los datos Establece el artículo 2. 1 de la Ley de Orgánica de Protección de Datos: La presente Ley Orgánica será de aplicación a los datos de carácter personal registrados en soporte físico, que los haga susceptibles de tratamiento, y a toda modalidad de uso posterior de estos datos por los sectores público y privado.

Las comunidades de propietarios, como cualquier otra organización o empresa, maneja datos de carácter personal y contrata con terceros la prestación de servicios, entre ellos, el de administrar la comunidad. Dichos datos se contienen en un soporte físico, ya sea informático o en papel, y son susceptibles de tratamiento, motivo por el cual las Comunidades de Propietarios se encuentran obligadas a llevar a cabo la debida adecuación a la LOPD.

En primer lugar, hay que hacer referencia a la diferenciación entre responsable y encargado de tratamiento, en el caso en que sea un Administrador de Fincas el que represente el cargo de administrador dentro de la Comunidad de Propietarios, la problemática se suscita en torno a si la Comunidad de Propietarios es el responsable del fichero o, si por el contrario, el Administrador de Fincas va a ostentar dicha figura y no la de encargado de tratamiento. Si tomamos como referencia el artículo 3 de la Ley Orgánica de Protección de Datos (LOPD), entre sus definiciones nos encontramos con la figura de responsable del fichero, en este sentido nos dice que es toda “persona física o jurídica, de naturaleza pública o privada, u órgano administrativo que decide sobre la finalidad, contenido y uso del tratamiento“.

Por lo tanto, la persona que va a decidir sobre la finalidad, contenido y uso del tratamiento de los datos que tenga recabados de los diferentes copropietarios será la propia Comunidad de Propietarios, que será la responsable dar debido cumplimiento a las obligaciones impuestas por la LOPD. Es este el punto diferenciador entre la figura de responsable y la de encargado de tratamiento, y así lo expresa la propia LOPD en su artículo 12, al señalar que “no se considerará comunicación de datos el acceso de un tercero a los datos cuando dicho acceso sea necesario para la prestación de un servicio al responsable del tratamiento”.

En definitiva, el responsable del fichero (la Comunidad) es quien viene obligado al cumplimiento de la normativa sobre protección de datos del fichero del que es titular. El Administrador de Fincas (encargado de tratamiento) efectúa la gestión y tramitación por cuenta del responsable del fichero (la Comunidad). Respecto del consentimiento de los copropietarios para el tratamiento de sus datos, la propia LOPD, en su artículo 6.1 nos dice que “el tratamiento de los datos de carácter personal requerirá el consentimiento inequívoco del afectado, salvo que la Ley disponga otra cosa“, pero a su vez se exime de prestar consentimiento cuando los datos que se recaben “se refieran a las partes de una relación negocial, laboral o administrativa y sean necesarios para su mantenimiento o cumplimiento” (artículo 6.2 LOPD), es decir, que los datos recabados, por la propia Comunidad de Propietarios, no necesitarán el consentimiento de los copropietarios para llevar a cabo su labor principal: el funcionamiento, organización y gestión de la misma, ya que estos se encuentran vinculados a la misma por la compra-venta de la vivienda, debiendo asumir todas y cada una de las obligaciones reflejadas, bien por los estatutos de la propia Comunidad, bien por Ley. Como conclusión decir, que al igual que las empresas, las Comunidades de Propietarios, en las cuales la mayoría vivimos, tratan datos para organizar y gestionar mejor la propia Comunidad, sin embargo, podemos encontrarnos con que esos datos están pasando de mamo en mano sin control alguno, lo que puede conllevar graves consecuencias e incluso penalizaciones económicas a la propia Comunidad por no dar debido cumplimiento a sus obligaciones en materia de Protección de Datos.
OBLIGACIÓN DE CONTRIBUCIÓN A LOS GASTOS DE LA COMUNIDAD
Son Gastos Generales o Comunes aquellos gastos sufragados con cargo a los presupuestos de la Comunidad, comprendiendo aquellos necesSon Gastos Generales o Comunes aquellos gastos sufragados con cargo a los presupuestos de la Comunidad, comprendiendo aquellos necesarios para el adecuado sostenimiento del inmueble y a afrontar las responsabilidades o cargas comunes, no susceptibles de individualización.

El Artículo 9.1.e LPH y Artículo 21 LPH, establecen como obligación de cada propietario contribuir a los gastos comunes/generales, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título constitutivo o a lo especialmente establecido, para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades, que no sean susceptibles de individualización.

Establece el Art. 9.2.LPH: “Para la aplicación de las reglas del apartado anterior se reputarán generales los gastos que no sean imputables a uno o a varios pisos o locales, sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes.”

Se trata de una obligación personal, cuyo deudor es únicamente quien sea propietario del piso/local al tiempo en que deba cumplirse o sea exigible su pago, conforme a lo acordado en la Junta de Propietarios, razón por la que tanto la Doctrina como la Jurisprudencia han entendido que se trata de una obligación Propter Rem, ya que se constituye en función de la titularidad del derecho de propiedad sobre la cosa. Esta obligación de pago de gastos comunes deriva de la propia situación de la propiedad que se da en relación con los elementos comunes y con los servicios que se encuentran centralizados y se proporcionan a los distintos pisos y locales.

La exención a uno de los comuneros del pago de estos gastos comunes en su totalidad no es frecuente, pero pueda hacerse en virtud de la autonomía de la voluntad que la propia LPH otorga a la Junta. Hay que entender, no obstante, que por tratarse de un acto de disposición y no de administración, ha de hacerse por acuerdo unánime de la Junta. Artículo 17. LPH. Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes normas:

1ª La unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad. Pero hay que tener en cuenta además que si se produce la exención de gastos, total o parcial, a un comunero y además se modifica su cuota de participación en gastos, la fijación de esta nueva cuota, habrá de hacerse siguiendo los mismos criterios establecidos en el Artículo 5 LPH. STS de 29-V-2009 (EDJ 2009/112088), en recurso casacional, establece: (…) imperatividad genérica del artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal que obliga a las copropietarios a distribuir, según la cuota de participación que les corresponde, los gastos generales para el adecuado funcionamiento del inmueble, sus servicios y demás (…). No obstante el artículo 9.1.e permite que determinados gastos puedan tener consideración de individualizables, y que actúa como excepción a la regla general, ya que permite al propietario de un piso o local determinado a no abonar concretos gastos. Para que se produzca esta especie de privilegio contributivo, es preciso que en el Título Constitutivo aparezca la exclusión o, en su caso, en los Estatutos comunitarios y también cabe que se decida en Junta de Propietarios mediante acuerdo tomado por unanimidad, en razón a la concordancia del artículo 5 con el 16 de la Ley de Propiedad Horizontal. (…) prevalece el principio de autonomía contractual. (…) el mero hecho de no uso o utilización de determinados elementos comunes o que el local tenga acceso independizado, no exime del deber de abonar los gastos conforme a la cuota participativa”
ADAPTACIÓN DE LA ANTENA COMUNITARIA A LA TELEVISIÓN DIGITAL TERRESTRE
La TDT es una nueva tecnología que permite la transmisión de televisión con una mejor calidad de sonido e imagen y que permite accedLa TDT es una nueva tecnología que permite la transmisión de televisión con una mejor calidad de sonido e imagen y que permite acceder a un mayor número de canales de TV así como de servicios adicionales. Es una modalidad de televisión digital que puede coexistir con otras plataformas de naturaleza digital, como la televisión digital por satélite, la televisión digital por cable o la televisión digital por línea telefónica (ADSL). No existe, de momento, unanimidad doctrinal sobre las mayorías exigidas para que la Junta acuerde y autorice la adaptación de la antena común convencional del inmueble a esta tecnología digital. La mayoría de la doctrina parte de la base de que cuando la comunidad de vecinos decide implantar la TDT el gasto debe considerarse necesario, requerido para la adecuada “funcionalidad” del inmueble y de sus servicios e instalaciones, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 10.1 y 11.1 LPH, sensu contrario.

Una obra conceptuada como necesaria o requerida para la adecuada habitabilidad del inmueble exigiría la asunción de su responsabilidad por toda la comunidad de propietarios Por todo ello, según esta teoría, sería suficiente la adopción de un acuerdo mayoritario autorizando la modificación de la infraestructura para la captación de TDT, en los términos previstos en el Artículo.17.3 LPH, decisión que obligaría a todos los vecinos sin excepciones. Sobre este tema se ha pronunciado ya la SAP Badajoz de 20 marzo 2009 , que concluye que: “La derrama extraordinaria objeto de reclamación en la litis constituye un gasto necesario para la adecuada habitabilidad del inmueble, el cual debe ser satisfecho por todos los comuneros, una vez aprobado en Junta de Propietarios, incluidos aquellos propietarios disidentes por cuanto estos necesariamente se verán abocados a disfrutar y a aprovecharse de la nueva infraestructura de la televisión digital terrestre, próximamente, cuando se produzca el apagón analógico en 2010″. Razona la SAP Badajoz de 20 marzo 2009, que la nueva televisión digital viene asociada a planteamientos innovadores. La infraestructura de la TDT en el inmueble tiene un interés General para la Comunidad y afecta directamente el concepto de “habitabilidad”.

Se trataría, en suma, de una mejora requerida para la habitabilidad del inmueble, concepto que debe ser interpretado con arreglo a parámetros del S. XXI pues, no en vano, el Código Civil establece que las normas jurídicas serán interpretados teniendo en cuenta la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas (Artículo.3.1 CC), y es lo cierto que en el momento de la sentencia (año 2009) la SAP Badajoz de 20 marzo 2009 considera que la infraestructura de TDT es un claro adelanto de la tecnología cuyo uso se generalizará “velis nolis” en 2010, cuando se produzca el apagón analógico, circunstancia que irremediablemente acaecerá, por lo que ha de ser considerada como una innovación tecnológica necesaria que mejora la habitabilidad del inmueble o, si se prefiere, dicha innovación va ínsita ya en el concepto de habitabilidad, dentro del concepto moderno y funcional a que nos estamos refiriendo.

En la sociedad de la información y el conocimiento, el entorno digital se está convirtiendo en una condición necesaria de funcionalidad y habitabilidad de los inmuebles, no en algo suntuario o de lo cual se pueda prescindir. Añade la SAP Badajoz de 20 marzo 2009, que entre los elementos comunes de la propiedad horizontal el Artículo.396 CC menciona las antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación e información. Dicho esto, y en relación con la naturaleza de las obras en materia de nuevas tecnologías, debe de considerarse que se trata de obras de carácter necesario del Artículo.10.1 LPH, pues son obras necesarias para el sostenimiento del inmueble y sus servicios e instalaciones.

Por ello, las obras de adaptación o renovación en materia de servicios de comunicación, y en especial para el impulso de la TDT, son de carácter necesario y requeridas para la adecuada funcionalidad del inmueble y de sus servicios e instalaciones. No son estas obras en la actualidad obras de lujo o simples mejoras sino obras necesarias para garantizar no sólo la habitabilidad, sino en especial la funcionalidad del edificio. Debe de tomarse en consideración la Ley 10/2005 de 14 junio 2005, sobre Medidas urgentes para el impulso de la televisión digital terrestre y que debe de implantarse hasta abril de 2010 donde se producirá el llamado apagón analógico.

Cuando se produzca el apagón digital en 2010, el comunero disidente tendrá dos opciones: o quedarse sin televisión (hipótesis no creíble) o acceder a los servicios de la TDT, para lo cual adquirirá un receptor de TV digital o el correspondiente adaptador, gasto que deberán afrontar, antes o después, todos los comuneros del inmueble. Pero lo cierto es que, necesariamente, el apelado “se aprovechará”, pues no cabe otra solución, de la nueva infraestructura de la TDT. Por ello es justo que sufrague este gasto extraordinario, como los demás comuneros, pues en el 2010 dejará de funcionar el sistema analógico. De aquí cabe colegir que en el caso examinado, por sus peculiaridades específicas, no es aplicable el Artículo 17.2 LPH, pues contempla una hipótesis que no coincide exactamente con el supuesto ahora analizado. En este precepto se establece que tal cuota extraordinaria se le repercutirá al propietario disidente cuando éste decida hacer uso de dichas infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación. Es decir, si hace uso deberá abonar este gasto extra (con el interés legal), pero si no se aprovecha de esta nueva infraestructura no se le puede obligar a pagar la derrama invertida en tal nueva tecnología de telecomunicación. Pero en el caso presente, como se ha dicho, no cabe esta doble opción porque “necesariamente”, cuando se produzca el apagón digital, el comunero disidente “tendrá obligatoriamente” que hacer uso de la infraestructura de TDT para poder ver la televisión.

Aquí no se da la doble posibilidad que ofrece el reseñado Artículo 17.2 LPH. De todo lo anterior se deduce que estamos en presencia de un gasto necesario que han de afrontar todos los comuneros que tengan toma de antena en su componente. No parece justo, por tanto, que el disidente no abone la cuota que le corresponda como comunero y llegado el apagón, tenga la misma posibilidad de disfrute de los servicios que los demás convecinos que sí la han abonado.
LECTURA Y APROBACIÓN DEL ACTA ANTERIOR
Aunque sea costumbre habitual en las Comunidades de Propietarios la inclusión en el orden del día de un primer punto denominado “Lectura y aprobación del acta anterior, si procede”, no existe ninguna disposición legal que se refiera a ello, pues el Artículo 16 LPH sólo se refiere a la “indicación de los asuntos a tratar” entre los distintos requisitos de la convocatoria. Es más, a través del punto denominado “Lectura y aprobación del acta anterior” no podrían modificarse en ningún caso los acuerdos adoptados en la junta anterior que son perfectamente ejecutivos y eficaces, pues para tratar y debatir el asunto concreto en la nueva junta será necesaria su inclusión expresa como punto en el orden del día en la convocatoria que se remite a todos los comuneros. Este criterio de no exigir este punto de lectura y aprobación del acta anterior en el orden del día ha sido ratificado por la Ley 8/1999 de 6 abril 1999, en la medida en que el Artículo 19 LPH establece el sistema que debe aplicarse para corregir o subsanar los defectos y errores del acta, es decir, mediante la extensión de una diligencia específica a continuación del acta a estos efectos. La subsanación del error del acta debe producirse mediante diligencia antes de la celebración de una nueva junta, por lo que no será posible subsanar un acta anterior en la Junta donde conste dicho punto del orden del día. Así pues, es una costumbre histórica el incluir dicho punto en la Convocatoria, pero del todo innecesaria y falta de utilidad hoy en día, pues en ningún caso podrá cambiarse el acta anterior mediante este punto.